小产权房买卖合同是否合法

　　相关规定，当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。那么购买小产权房有怎么的后果呢，小产权房屋买卖合同有效吗?

　　一、 购买小产权房有怎么的后果呢

　　1、 拿不到法律认可的房产证。村委会和开发商自行印制的《楼房产权证》不具有法律效力。

　　2、 即使有宅基地和房屋的使用权也无法上市交易，无法得到银行贷款和按揭，不允许过户。

　　3、 有可能被列为违章建筑，面临拆迁而得不到任何补偿的风险。

　　房地产开发商非法利用集体土地，不仅造成国家土地收益的流失，还严重侵害了购买者的合法权益。因此，购买者在购房前，了解土地的性质是至关重要的。如果您不太了解小产权房，很有必要咨询产权纠纷相关律师，对自己所要购买的房子性质要明确清楚。因为，如今购买小产权房存在极大的风险，一般情况下不宜投资购买。如果您碰到的是小产权房，购买时一定要谨慎购买。

　　二、小产权房买卖合同有效吗

　　根据我国的法律规定，小产权房合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。其中，认定例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”

　　认定小产权房买卖合同无效的法律依据主要有：

　　1、999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”

　　2、2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　3、2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”

　　4、《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”

　　此外，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的`身份限制。从这个意义上看，依法取得并享有宅基地使用权，当且仅当其具备集体经济组织成员的身份，而且宅基地的分配制度应该实行的是一户一宅制。

　　根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。

　　该法第63条的禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，因此，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同应该自始无效。

　　事实上，小产权房的热销有其主观条件也有其客观条件，尽管其产权不完整，但是相对于其风险来说，购房者仍觉得比买第一手房合算。至于小产权房买卖合同无效的问题，关乎到买卖双方的权益是否受保护。往往很多小产权房的纠纷也来源于合同纠纷。因此，在签约时，虽然法律上不保护买卖小产权房部分的法律关系，但对于其他权益的规定，最好能够咨询一下律师，最大程度地挽回不必要的损失。

　　小产权房能否合法化

　　有消息称，有法学专家在解读当前正在酝酿的《土地管理法》修订草案征求意见稿时表示，小产权房合法化的希望渺茫。据相关部门的统计，目前全国小产权房面积达66亿平方米，产权房是120亿平方米，小产权房之所以形成如此大的量，一是因为全国各地房价不断攀升，而小产权房的价格只有同样位置商品房价格的40~60%，加上经济适用房和廉租房等社会保障性住房供应不足，一些收入较低的城镇居民即使明知其“不合法”，且将面临很多风险，仍甘愿冒险一试，以此改善居住条件;二是我国城乡土地二元结构导致了集体土地和国有土地的不平等地位——农民集体的土地利益得不到有效保护，为了增加收入，似也有理的他们才“铤而走险”，开发小产权房。

　　曾几何时，国内著名的经济学家对小产房的地位亦多有肯定。曾呼吁发房产证，让农民带资进城。同时，城里“资本带人下乡”，可解决农村缺少农业技术能手的问题。假如给农民发了产权证，岂不可实现了双向城乡一体化吗?叶檀也曾表示，开刀小产权需公正立场。她说，国土资源部对农民的土地进行确权，是给予农民市场化土地价格补偿的第一步。如果农民此后能够从城镇化的征地过程中获益，成为有资产的市民，那么，我们理应为国土资源部叫停小产权房的行动叫好;如果做不到，那么，国土资源部叫停小产权房就无法洗清“剥夺”农民财产权的嫌疑。赵晓在为小产权房呼吁时辩称：叫停小产权房将推动房价飞涨，认为：叫停小产权房是政府公权力对民众财产的赤裸裸的掠夺。政府禁止小产权房的借口是保护耕地，但保护耕地的重点应该是在提高土地的利用效率上。

　　凡此种种，对于小产权房问题的解决之道，英雄所见略同，不论是给农民发产权证，还是给以合理补偿，显现异曲同工之妙，他们从各自的视角上，给出了可行性建议。

　　在房地产成为中国经济发展引擎的同时，高房价也成为中国百姓心中的痛。不断飙升的房价不仅奴役着贷款购房的人们，更是使得房奴这一畸形世象呈现出日益泛化的态势。身在城市，尤其是一线，甚至二线城市的市民们，也在以不同的形式被房子奴役着——这坐大山，成为了人们难以逃避的重担和困扰。

　　而在农村，由于农民在土地上的权利受到严厉限制，致使其难以取得发展所需资金，被迫背井离乡地到城市去打工。农民工问题一面是给城市带来了美丽与繁荣，另一面也挤占了城里人的生存空间且给自己的生活带来诸多难言的艰难。

　　本来，房子是没有大小产权之说的，因为中国的法律只承认公(国)有土地上的“大产权房”，而不承认在集体所有土地上建构的“小产权房”。说到底还是个利益分割的问题，反映到制度层面还是城乡二元结构的制度戒条。我们必须得承认，城乡经济(社会)二元结构的形成是其在特定的历史条件下的产物，它对我国特定经济社会发展中是起过作用的，但时至今日，那个以8亿农民的低生活标准为代价来换取经济发展的模式，已经到了该结束的时候了。