基于城乡统筹背景下的农村宅基地流转市场机制研究论文

基于城乡统筹背景下的农村宅基地流转市场机制研究论文

　　论文摘要：自重庆市被确定为统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆市积极探索农村土地改革及增加农民财产性收入的途径，促进城乡统筹发展。该文在借鉴其他地区的经验基础上，结合重庆城郊土地现状，以重庆城郊农村宅基地的确权机制设计为切入点，在此基础上着重探讨宅基地流转的市场机制。通过该机制的设计，盘活农村宅基地，加快城乡统筹进程。

　　论文关键词：关，键，词，宅基地，城乡统筹，住房置换

　　随着我国城市化和工业化发展步伐的不断加快，城镇建设用地日趋紧张，但我国坚守18亿亩耕地红线的土地政策成为城镇建设用地增量的瓶颈，土地供需矛盾不断加剧，严重影响我国城市化和工业化的进程。另一方面，农村人口向城市聚集，尤其是城市近郊出现了一户多宅、无人住宅、“空心村”等现象，大量地浪费了宝贵的土地资源。基于建设用地指标“空间置换、集约化利用”的思维，有的地区将零星的宅基地建设用地指标统一起来，将其置换到土地供需紧张的城镇化建设中，这既不违反国家耕地保护政策，又很好地解决了城镇建设用地矛盾，同时在这一过程中又增加了农民的财产性收入，很好地促进了城乡统筹发展。

　　党的十七届三中全会指出，要建立健全农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。国土资源部印发的《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》等为充分发掘建设用地内部潜力提供了有力的支持。

　　段应碧认为要加大城市化进程就要降低农民转化成真正意义上市民的成本，可以考虑让进城民工把自己闲置或者废弃的宅基地交与政府，政府通过利益转化，使其能够将宅基地价值化，从而在城市能够买到自己的房屋。陈锡文认为应该建立城乡一体化发展的机制，在提高城镇对农村人口的聚集效应的同时，为逐步转变成市民的农民创造条件。董宏林等人认为农民向市民演进的过程中的关键问题在于如何实施如宅基地等主要农村制度的创新。袁丰等人认为农村宅基地置换有效协调了经济发展与耕地保护间的矛盾，兼顾了城市发展和新农村建设的需要。

一、产权明晰是宅基地的流转的基础

　　要使宅基地进入市场流转实现真正的盘活，首先必须完成农村宅基地确权，建立明晰的宅基地权利范围和权利归属，使农村宅基地产权归属明晰，这是宅基地流转的前提与基础。

　　农村宅基地确权首先应进行宅基地的确权发证。本着构建和谐社会以人为本和充分尊重历史的态度，坚持“一户一宅”、“法定面积”及“统一丈量”的原则，结合重庆城郊的情况，可按照人均20至30平方米，其中一户3人及3人以下的按照3人计算，4人及4人以上的按照4人计算，作为颁发证书的面积。对于未超过法定人均住房面积的标准的农宅，按房屋实际建筑面积确权。对于农宅买卖及一户多宅的情况，在坚持“一户一宅”的同时，分情况维护确权前的合法交易。集体内部房屋买卖且用于自住自用的交易，宅基地随户迁移。城镇居民购买的“小产权房”，宅基地指标归属于原户主。城镇居民以外的非本集体人员购买的农宅，且用于自住自用的，其宅基地的指标由买卖方按比例分配。这三类买卖中房屋的价值及拆迁补偿都分配予确权前最后的买方。宅基地实际面积符合规定的则按实际面积统一登记，对于确权前多出来的部分及圈舍、井窖等配套房舍，登记面积和房屋性质，仅作为征地拆迁给予适当补偿的依据，不用于宅基地置换，土地分类为无产权宅基地。国土资源部门确权工作及登记完成之后统一向村民颁发《宅基地使用证》和《房地产权证》，并附注丈量及评估时的登记记录。

二、建立健全宅基地流转的市场机制，促进城乡统筹。

　　在宅基地确权的基础之上，进一步地设计市场机制让其进入市场进行流转，才能增加农民的财产性收入，加快城乡统筹的步伐。对于有意愿转成城市居民的农民，若自愿放弃农村宅基地使用权，并符合一定的条件，就可通过宅基地置换城市经济适用房或商品房，置换的具体方法是：将农民农村房屋折算成“住房券”或者“房屋券”，农民进城买房，冲抵房款。

　　置换通常是指宅基地拥有人在政府政策引导下自愿进行的以土地换土地、以土地换住宅、以及以土地换现金的行为。由于城乡二元体制的长期存在，地方政府普遍存在着重城市建设用地管理、轻农村宅基地管理的现象。随着城市化进程的加速，农村宅基地使用中普遍存在的利用粗放、布局混乱和闲置过剩等问题更为凸显。作为集约宅基地利用的有效措施，各地都开展了多种形式的宅基地置换运动。但是现行宅基地置换模式的全过程均由政府和中心村建设公司决定，农民缺乏知情权、选择权及话语权，只能被动参与。这种模式对农民的利益、意愿考虑不够，导致农民从中难以得到真正的实惠，直接危害到和谐社会的建设。因此进行宅基地置换总的指导原则必须是“资金有保障，运作有监督，尊重百姓权益，加强公众参与。”

　　1。宅基地置换模式设计的原则

　　（1）置换机制必须以“和谐理念”为指导。构建和谐社会，是一项崇高而伟大的社会工程，政府有责任，各单位和组织有责任，每个社会成员也有责任。创建和谐社会的核心是人与自然、人与经济、人与社会、人与人以及人与发展之间关系的和谐。因此，作为“和谐”理念在宅基地置换中的应用，主要是协调各个不同主体间的利益，寻求一种利益平衡机制。

　　纵观近几十年来我国社会经济发展的历史，与城市相比，农村的发展以及农村集体经济组织总是处于劣势，农民个人的力量和利益则似乎更微不足道。所以，置换过程中必须坚持以农民根本利益为本。置换前，充分尊重农民的意愿，给予农民置换方式的选择以及置换后居住地点选择的自由，并充分考虑农民对置换差价支付的承受能力；置换后，还应高度重视农民的就业和保障问题，力争做到方便农民就业，使农民通过置换能够得到实惠，分享到社会经济发展的成果。