一、造价管理是房地产开发行业的重要内容
就工程造价的含义来讲可分为两种:一种是广义上,指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用即项目建设全过程中发生的费用总和,包括建筑工程费、安装工程费、设备费以及其它相关费用;另一种是狭义上,指工程价格,是为建设一项工程,预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场,以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格,即工程承发包价格。
前者包含的范围更广、更宏观,是决策和管理范畴的重要指标;后者更具体,更加注重客观性和精确性。后者即工程承发包价格,与开发企业及施工企业的利益紧密相关,所以在每个工程项目中都是不可或缺的内容,得到了广泛的重视和研究。但目前前者的重要性还只被少数房地产开发企业所关注,因此希望通过本文的探讨,提醒更多的房地产开发企业,能够科学系统地做好项目开发全过程的造价管理。
二、对工程造价进行动态管理的现实意义
动态管理是建立方便快捷的统计分析系统,在开发过程中进行全程的、动态的造价管理、成本分析及风险预测,为项目决策层的决策与管理,提供准确而有效的的参考依据。
善于利用动态管理可以在项目盈利与风险分析、销售控制、资金管理等几个方面发挥十分有价值的作用。
1、项目盈利与风险分析动态管理的作用
项目盈利与风险分析是企业最关心的内容,而动态管理的前提就是随着项目的进度,及时对其实现动态分析。项目的'可行性研究就是对项目的预期盈利水平与风险的分析,其中的各种分析方法和指标是经实践证明有效的。在开发过程中的项目盈利与风险分析应延用同样的方法和指标,只是当初部分预测的数据随着项目的发展逐渐变成已知数据。
在风险分析方面,因为有众多不确定因素影响项目的盈利状况,所以及时的风险提示可以帮助决策人员有重点地加强防范和控制。例如,当实际发生的建安费用、融资成本等成本因素超过预期,就必须适时进行调整、分析,避免造成严重损失。
2、销售控制动态管理的作用。
房地产项目的收益最终是通过出售或出租实现的,所以决策者会十分重视产品的销售控制。销售价格是一个动态数据,需要根据现实的情况及时做出调整,即销售的动态控制。
3、资金控制动态管理的作用。
房地产开发企业的主要工作内容是各种资源的整合,而资金是最重要的资源之一,对资金的控制与使用是企业管理者经营水平的体现,是项目管理工作的重中之重。
资金控制主要分为资金流入与资金流出控制。
1)项目资金流入可以界定为为项目开发而筹集的所有可支配的资金。
房地产开发行业中,很少有企业完全利用自有资金完成整个项目,因此合理的融资成本、融资比例、融资时间通常是项目顺利实施的保障。实际项目运作中,项目负责人必须对融资的成本与限期时时关注以免造成企业信誉等损失。因此,对融资的管理也离不开动态核算分析。
销售收入是项目开发资金的另一重要来源,因此根据项目进行中的资金压力情况,动态的收入计算也会对方案制定有重大辅助作用。
2)项目资金流出的项目正是造价管理所重视的成本控制内容。这些项目费用有的在项目启动阶段集中或分批支付,有的则贯穿整个开发期间。此外,考虑到某些不可预测的因素,项目应储备一定数目的资金作为不可预见费。所有这些资金的合理调度安排是企业实现获取最大利润的关键。这个安排就是资金流入的数量、流入的时间及可靠程度,能否满足项目资金流出的需要。针对项目资金流出的预测与控制是管理人员在开发过程中始终重点关注的内容,不仅要有长期的、笼统的资金使用计划,还要有中短期内的预计资金流出备忘录才能满足实际工作的需要,而各种资金的流向一般分散到各个环节,由各个部门负责,如果各部门能定期汇报未来一段时间的所需资金情况,通过汇总计算就可以制定中短期资金计划表,从而对原资金安排作出动态修正。
三、信息化手段在项目造价动态管理中的应用
动态管理的应用给项目带来的益处显而易见,信息化手段包括网络和电子计算机等的应用,通过适当有效的信息化管理方案实施,可以大幅度提升企业的管理水平,实现企业管理工作的高效性、严谨性和科学性。
实施信息化管理应主要从三个方面工作开展。
1.制定针对本企业的信息化管理规划方案。企业信息系统的建立必须在对企业现状和工作流程的详尽分析及优化之后,制定出一整套目标明确、可操作性强的规划方案。应由企业领导负责组成方案策划小组,由专门指定的人员负责,做好流程图设计,相关资料收集,信息化技术培训等基础工作。
2.根据方案配置硬件资源。考虑到当今社会信息化手段的应用不断向更深更广的方向发展,以及企业未来的发展,硬件资源的配置必须兼顾稳定性、通用性、和可升级潜力。在资金允许的情况下,选用更能保证数据安全和更快捷便利通讯的硬件配置。
3.软件的选用与设计。由于涉及的管理内容十分专业,并且对造价动态管理理念的认识的尚未普及,所以软件市场上很难找到现成的合适软件来使用。企业可以考虑请软件公司进行外包设计定制或自行设计。软件的功能应满足以下主要的要求:
1)适应性强。由于项目管理的内容较复杂、各个项目之间存在的差别,使的软件的设计必须抓住关键因素,数据采集格式按通用的要求设计,在保证归类范围明确的前提下,具体分项名称可由输入者设定。适应性弱的的软件遇到不同情况时,常常要通过调整源程序来解决,会极大地影响使用效果。当然,软件的设计也不可能一步到位,必须经过试用版等多个版本,不断根据实际情况进行调整完善才能达到预期效果。
2)软件架构方案选择。建议建立以数据库为核心的客户/服务器型软件构架。各部门登陆服务器,进行数据录入。这样做有很多好处,数据库放在服务器里统一管理、定期备份,可以减少存放在各部门电脑内数据丢失的风险;数据库统一在服务器可以方便的实现各部门间的关联数据智能对比;从企业管理全面信息化建设考虑也适于选用此种模式。
3)功能设计。
主要功能设置将参照上文中的项目造价动态管理可发挥优势的几个方面,涉及到项目管理的各个环节,其中销售控制、工程进度控制、项目造价分析各设相对独立模块,但统一参数指标,设计时按照先进的管理信息系统设计理念实现无缝接口。
考虑到实际工作中对项目资金流量的控制经常需要不同部门之间的数据核对,关键数据录入方面的设计可采用共同确认后进行汇总制度。对资金的发生填录时应设有备忘录式备注栏,可大幅提高使用时的历史追溯能力。
为提高软件的实用性,应将项目的原计划安排进行录入,按照统一格式随着开发进度将实际情况录入计算,设计界面对两者进行对比分析以方便决策者进行管理。此外,还应有对超出计划的资金、施工进度等的敏感因素和风险进行提示功能,包含对管理者预先提示功能,可自定义需提示的内容,如本周内将发生的数额超过5万元的费用等。
4、其它要求。如方便的查询功能;市场信息收集功能;具有完整的数据备份和恢复功能,对项目数据可进行导入和导出操作;权限设置和保密功能,项目资料应注意保密性,在设计时要充分考虑到相应的权限分配与数据库加密。
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