近年来，随着城镇化进程的加快，城镇住房制度改革的不断深化，县城已建成的住宅小区，房地产管理转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。物业管理已涉及到千家万户。但随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理工作或多或少存在一些问题，矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上，物业公司与业主的矛盾日益尖锐，因此，加强物业管理已成当务之急。为此建议：
一.保安管理方面的问题
1.楼宇保安问题。物业通过增加业主所交物业费中的保安费负担，为每个楼都配设了楼宇值勤保安岗位.目前楼宇保安存在的问题越来越严重，业主多花了钱聘请的保安没有起到应有的作用。具体表现在如下几个方面：
a.保安经常不在岗，尤其是夜班。经了解，经常有两个楼夜间用一个人值勤的情况。
b.多数保安的岗位责任意识差。面对进出楼宇的陌生人，有人不是仔细问询而是笑脸相迎或视而不见、默然对待。如此不尽责，凭卡或开对讲呼叫门铃进入的规定形同虚设。几乎每个业主和住户都经常遇到发小广告的、假电信公司骗钱的、各类推销的和其他形迹可疑人员直接到业主或住户家里敲门的情况。
c.服务意识差。很多保安在岗时经常与电梯工嬉笑、打逗。业主遇困难时保安主动帮忙的越来越少了。
d.管理信件和报刊、垃圾袋发放、水费单催领等事项责任心不强，常有丢失情况。
2.车库保安及停车管理问题。
a.车库保安值勤时间安排不合理，车辆出入高峰期保安少，白天经常出现无保安在岗的情况。保安在调配车辆入位、岀入车苦门的效率低，高峰期排队时间长。
b. 进岀库车辆管理存在严重问题。进库车领卡进入凭卡出去的作用并未真正发挥。第一批停车卡因管理不善作废了，第二批停车卡更换后仍旧出现收不回和不够发以至无卡车量也可以随便出入车库的情况，所造成的浪费无疑增大了物业的管理成本，同时给车库的存车安全带来很大的隐患。
c.经常有保安在车库内扎堆聊天、打闹，有的保安看到需要帮助放下车架上的车辆时不去服务继续聊天或打闹，引起很多业主的强烈不满。业主还发现有保安在车库内吸烟的现象。
d. 物业和保安对地面停车和园区道路上快速行车均未管理好。对非停车位置或路边停车未能及时有效清理，导致越来越多的车辆停在地上非停车位置或路边;对在小区内超速行驶的车辆无有效办法制止。这些情况既危及到行人尤其是老人和儿童的安全，也影响园区环境秩序，影响了车辆和行人的正常通行。
e.对停在车库门前或小区几个大门口附近的各类车辆，特别是对一些黑车，清理、疏导不及时也不到位，影响了各个车库大门外和小区大门车辆的正常出入。
3.摩托车噪音扰民问题。
小区内经常有拔掉消音器而噪音巨大的摩托车出入狂奔，尤其是夜深人静时在小区内飚车，严重影响了业主和住户的休息，业主对此极其反感，意见很大。即便遇到业主上前制止引发纠纷，在旁边的保安都不履行职责保护业主，伤害了业主的情感。
4.保安在公共设施或公共区域值勤的问题。
在公共设施或公共区域值勤的保安，很多人责任心不强，看到有毁坏花草树木的行为、遇到由下到中心湖湖水里玩儿的孩子，看到有到禁止溜狗区域溜狗的行为都不能有效制止。
5.保安执勤服务岗位更换过于频繁。
保安在某个岗位上工建长了，才会对情况更加了解，才有利于执勤服务时更好的履行岗位职责，但不知何故，保安却经常更换工作岗位。
*对保安工作的建议：
1.物业应该立即着手与保安公司签订补充合同。把涉及到管理上的问题都逐项细化，对各项服务的明确要求都要落实到合同中，凭绩效对保安公司实施奖罚。
2.近期对保安队伍进行一次全面彻底的整顿。凡是多次出现责任事故、责任心不强、被投诉次数多、未成年等不符合聘用条件的保安必须立即解聘，决不可以凭亲属和朋友关系对其继续照顾留用。
3.必须制订岀完善的保安岗位责任制，定期对保安进行业务培训和服务意识教育。对车库内服务的保安要进行有针对性的培训。
4.完善车辆进岀管理系统，是否可使用自动门闸管理，加强车辆进岀库管理，减少人工操作带来的弊端。如不能更换系统，则必须再次作废原来的卡，更换新卡。
5.保安员的服务区域应相对固定而不应经常更换，以利于保安熟悉情况和解决问题 。
6.采取有效措施，加大管理力度，做好地面车辆停车入库工作，停车管理方面的规定要严格落实，必要时需要采取更有效的管理手段。
7.禁止外部噪音巨大严重扰民的摩托车出入小区，如果是本小区的则要求其在小区内推车出入小区。
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