《深圳市城市更新办法》有啥亮点

《深圳市城市更新办法》有啥亮点

　　《深圳市城市更新办法》有啥亮点?那么，下面就随CN人才公文网小编一起来看看吧。

　　1、旧改土地上市绕开招拍挂形式

　　按照以前旧改政策的规定，改造主体拆迁完了之后，还要将土地拿出来招拍挂，自己不一定能拿得到，一些企业为旧改项目的拆迁耗费了大量精力，并且付出不少机会成本，但最终却只是扮演了一个一级土地开发商的角色，这大大挫伤了企业继续参与旧改的积极性，也影响了全市旧改项目的进展。《更新办法》对旧改土地的上市形式绕开了招拍挂，虽然通篇并没有一个字提到协议出让，但事实上，这份文件等于是默许或者是恢复了以前的协议出让。理由有两个，一是如果土地继续需要招拍挂的话，那么最终的地价是不可能被提前确定的，但是在《更新办法》中明确规定了拆除重建类城市更新项目的补缴地价情况，比如城中村部分容积率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上为界定标准，分别执行免地价、20%公告基准地价和公告基准地价的政策。而各区域的公告基准地价是确定的，所以只要这个城市更新项目确定了容积率，它的地价也基本上确定了;二是《更新办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”该条尽管没有明确表达土地可以协议出让，但却已经是非常确定地透露，城市更新项目可以不用经过招拍挂。

　　2、改造主体多元化

　　《更新办法》第5条规定：“城市更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。”第32条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。”第33条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。”第34条规定：“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。”

　　根据以前的旧改政策，改造主体限定为政府和具有拆迁资质的开发商，这一限定为旧改项目的进展人为制造了许多障碍，许多被拆迁人基于历史因素、个人感情因素、补偿安置因素，坚决抵制搬迁，形成所谓的“钉子户”。《更新办法》将原权利主体纳入旧改的主体范围，将大大促进原权利人进行改造的积极性，进而推动旧改项目的进展。

　　《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》中对申报条件和申报主体都作出了明确规定。申报条件为：申报城市更新单元范围内为单一权利主体的，权利主体同意改造后即可进行申报;存在多权利主体的情况较为复杂，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行申报;城中村更新的，经农村集体经济组织继受单位的股东代表大会表决通过，或占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意改造后，可进行申报。申报主体为：申报城市更新单元为单一权利主体的较为简单，直接由权利主体申报;申报城市更新单元内存在多个权利主体的，须形成单一主体进行申报，形成方式多样化，如权利主体共同委托单一个人或法人企业代为申报;同一宗地内建筑物由业主区分所有的，按照《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》等规定召开业主大会，以业主委员会名义、由业主大会推举产生的业主代表进行申报;属城中村更新的，由原农村集体经济组织的继受单位进行申报。

　　3、关内外地价标准统一

　　关于地价标准，《更新办法》第36条规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”

　　《更新办法》明确了城市更新项目中城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准，在保持与原城中村改造地价政策的延续的基础上，对特区内外的地价标准进行了统一。

　　4、用地鼓励产业升级

　　《更新办法》中多处提到产业升级，如《更新办法》第12条第3款规定：“城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见功能。”第38条第1款规定：“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。”

　　《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。