房地产新政

房地产新政

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　　限购范围扩大，房贷门槛提高，近日已有北京、广州、南京、南昌等几十个城市纷纷出台房地产新政，我国房地产市场出现趋稳动向。

　　专家认为，各地密集出台房地产新政，是为了使房地产回归居住和实体经济本位，并引导更多资金进入广泛的实体经济领域，推动中国经济再平衡。

　　本月早些时候，我国中部的省会城市南昌发布了《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，明确提出在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。与此同时，还同步调整了住房公积金信贷政策。

　　南昌市新规实施一周来，市场呈现“量价齐降”态势。根据中国指数研究院的数据，南昌市一周内新房住宅成交489套，环比下跌62.2%;全市住宅成交价格继续下探至每平方米8632元，环比降幅进一步扩大为7.4%。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜说，中国近十年来实施多轮房地产调控政策，此轮房地产新政是继2016年9月底政策收紧之后进一步的深化，主要目的是对近期市场热度有所升温的城市进行及时的预调，强化和巩固前期分类调控取得的阶段性成果，通过调控政策的持续加强，引导市场逐步向合理预期转变。

　　他认为，在政策调控和市场力量的共同作用下，有望实现平抑需求，最终稳定房价的效果;同时，此次新政北京将企业纳入需求抑制范围，对引导资金流向实体经济，严防房地产泡沫起到了重要的作用，结合前期相关部门强化对资金流向监管的相关措施，有利于进一步缓解房地产与实体经济的失衡现状。

　　近年来，由于投机行为导致大量资金涌入房地产市场，带动一线和二线城市房地产价格大幅上涨。房地产高收益反过来又进一步诱使资金脱离实体经济，银行利润越来越依赖于“房地产繁荣”，从而推高实体经济成本，使回报率本来就不高的实体经济雪上加霜。

　　去年底举行的中央经济工作会议明确提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。当时，业内专家就分析，我国将会出台更为有力的房地产调控政策。

　　“与此前几轮房产调控措施有所区别，此次新政聚焦当前市场风险，对非理性上涨、恐慌性抢购进行了精准的回击调控，围绕着让住房回归‘房子是用来住的’基本思路，也为后续调控相关手段创造了好的'条件。”中国社会科学院研究员杨斌说，这说明相关部门对于房产泡沫危害的认识更深刻，调控决心也更大。

　　数据显示，去年下半年房地产调控政策实施以来，热点城市的楼市调控有了些效果。但大量购房、特别是投资需求被挤到热点城市周边的三四线城市，以及热点城市之外的部分二线城市。记者发现，像江西赣州这样的内陆城市，以及滁州市、嘉善县、涿州市、涞水县等多个位于热点城市周围的三四线城市，也在此轮调控中。

　　北京市新一轮政策中明确，在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，并将二套房首付比例升至六成，非普通二套房首付提至八成。南京市于3月15日发布政策，核心内容是将六合、溧水、高淳等近郊三区纳入限购范围，并提升贷款条件要求，对主城区居民购买第三套房无论新房还是二手房都实行停售。

　　中国国际经济交流中心研究员张永军说，此轮房产新政将有效把以投资盈利为目的人群隔离在市场之外，剔除房地产市场的投机因素，能够有效缓解房地产与实体经济失衡。

　　今年的政府工作报告指出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　杨斌说，以前有些地方政府部门对于房地产泡沫危害认识不充分，为了经济增长而盲目刺激房地产市场。由于调控措施不到位，甚至还出现房地产市场价格越调越高的现象，“很多国家都受到房产泡沫的困扰，我国应学习调控效果较好国家的经验，坚决遏制房价增长过快的势头，削减房地产投资属性过强带来的金融风险等一系列副作用。”

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　　自2月22日起，除北京、上海、广州等一线城市，全国各地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。

　　各地楼市新政迭出 五招去库存

　　据粗略统计，目前已有超过130个城市出台去库存新政。梳理发现，各地出台的去库存政策主要分为五类：

　　1.公积金杠杆成重要工具

　　住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。

　　推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

　　2.降低税费

　　多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%;江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。

　　3.鼓励农民进城购房

　　加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

　　4.回购商品房作为保障房

　　不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。

　　5.实施房地产供给侧改革

　　山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

　　走访安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力最大，其次是省辖市。”

　　业内人士认为，从目前来看，三四线城市房地产商普遍采取稳价策略，短期内不可能出现普遍的大幅降价。