《永州市商品房预售管理暂行办法》

《永州市商品房预售管理暂行办法》

　　为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，制定了《永州市商品房预售管理暂行办法》，下面是办法的详细内容，欢迎大家阅读。

　　《永州市商品房预售管理暂行办法》

　　第一章　总则

　　第一条　为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。

　　本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称预售人)将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或房价款的行为。

　　第三条　商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

　　第四条　市、县房产行政主管部门是所辖行政区域内商品房预售管理的行政主管部门，具体负责市、县城市规划区内的商品房预售管理工作。

　　第二章　商品房预售项目管理

　　第五条　商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)取得土地使用权证书，并已交付全部土地出让金;

　　(二)取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

　　(三)建筑工程进度达到设计形象进度主体封顶;

　　(四)已确定施工进度和竣工交付日期;

　　(五)预售商品房项目及其土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第六条 商品房预售许可按开发规模，以期(指统一规划、分期开发的期数)为单位发放，不得分层、分单元办理预售许可。

　　第七条　房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件资料：

　　(一)商品房预售登记申报表;

　　(二)房地产开发企业《营业执照》;

　　(三)房地产开发企业《资质证书》;

　　(四)土地使用权证书(必须是供开发的出让土地);

　　(五)建设用地规划许可证;

　　(六)建设工程规划许可证和建设工程规划审批单;

　　(七)建筑工程施工许可证;

　　(八)工程施工合同及关于施工进度说明;

　　(九)商品房预售方案;

　　(十)商品房预售资金监管协议;

　　(十一)土地抵押或在建工程抵押的银行同意预售的证明;

　　(十二)物业管理方案及用房确认单;

　　(十三)测绘报告书，预售商品房分层平面图;

　　(十四)统一的商品房买卖合同;

　　(十五)报建打捆收费票据;

　　(十六)一房一价销售明细表;

　　(十七)现场勘察记录表及工程形象进度的现场照片;

　　(十八)白蚁预防合同;

　　(十九)销售人员上岗合格证。

　　第八条　房产行政主管部门收到商品房预售申请后，应详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在收到申请之日起7日内，核发商品房预售许可证;对不合格的，应说明理由，书面通知申请人。

　　房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报房产行政主管部门备案并公示。

　　第九条　商品房建设项目经规划行政主管部门批准变更用途、增容的，当事人应在批准后15日内，向房产行政主管部门办理商品房预售许可证变更手续，方可销售。

　　第十条　房产行政主管部门对新批、变更和失效的商品房预售许可证，实行定期公告制度。

　　第十一条　房产行政主管部门应对已核发预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，并及时受理社会举报和投诉，发现问题依法处理。

　　第十二条　预售人应取得房地产广告审查证明后，方可按规定发布预售商品房广告。预售广告发布前，预售人应向房产行政主管部门提出申请，房产行政主管部门应于受理申请之日起15日内作出审查决定，对审查合格者发给房地产广告审查证明，房地产广告审查证明有效期为一年，有效期满后需继续发布的，应当重新提出申请。房产行政主管部门应当将审查通过的房地产广告证明送同级工商行政管理部门备查。

　　商品房预售广告的内容必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和与预售商品房实际情况不相符的内容，同时还应载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。

　　第三章　商品房预售行为管理

　　第十三条　预售人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。预售人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得向承购人收取任何预订款性质的费用。

　　第十四条　预售项目销售部必须证照上墙张挂营业执照、资质证书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;商品房预售许可证;商品房销售价格表、商品房项目总平面图;代理机构的备案证书和项目所有策划、营销人员的姓名、岗位职务、编号、照片等及资格证书或上岗证书。

　　第十五条　预售人应使用统一的商品房买卖合同，在订立商品房预售合同前，预售人应向承购人明示有关商品房买卖的法律规定，并向承购人明示下列事项：

　　(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;

　　(二)商品房预售许可证;

　　(三)商品房座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;

　　(四)商品房结构类型、户型、质量、装修标准;

　　(五)项目及其配套设施的平面示意图;

　　(六)项目开发进度和竣工交付使用时间;

　　(七)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;

　　(八)商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，付款方式;

　　(九)商品房是否设定抵押或者房屋权利受限的其他情形;

　　(十)商品房交付使用时的物业服务情况;

　　(十一)法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。

　　第十六条　预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托依法设立并取得工商营业执照和机构备案证书的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。代理机构应当向预购人明示下列事项：

　　(一)本规定第十五条要求明确的事项;

　　(二)代理机构的资格备案证书和有关人员的上墙资料和资格证书或上岗证书;

　　(三)预售人出具给代理人的委托书;

　　(四)代理人的地址和联系电话。

　　第十七条　预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。

　　签订商品房买卖合同时，应当使用预售管理部门统一印制的《商品房买卖合同》示范文本。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充，但必须包含法律法规规定的必备内容。

　　除承购人拒绝外，预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，双方当事人应在商品房买卖合同中约定。

　　第十八条　商品房销售应当按建筑面积计算销售单价及总价款。房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、公摊建筑面积和公共配套房屋建筑面积、名称及违约责任。

　　凡计入了商品房建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售;任何人不得侵占或擅自改变公共建筑面积空间与公共配套房屋原设计的使用功能。

　　第十九条　商品房买卖合同实行备案制度。预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到当地房产行政主管部门办理商品房买卖合同登记备案手续。房产行政主管部门应当自受理之日起10日内予以办理。

　　第二十条　预售人将已经抵押的商品房进行预售，并经承购人书面同意，方可签订买卖合同，预售人不得用已预售的商品房进行抵押或重复销售。

　　第二十一条　商品房买卖合同经登记备案，但未竣工验收的，承购人需转让预售的商品房时，应与受让人、预售人订立预售商品房转让合同。房地产开发企业与购房人解除购房合同的，报经预售管理部门备案。房地产开发企业或购房人可持商品房预售管理部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，房地产开发企业和监管银行应在2个工作日内拨付。

　　预售的商品房转让时，原商品房买卖合同载明的权利、义务依约定依法转移。已办理按揭的预售商品房在竣工验收之前需转让的，应先办理注销登记备案后，方可转让。

　　第二十二条　商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房产行政主管部门办理变更或注销登记备案手续。

　　第二十三条　预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起15日内书面告知承购人，承购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，承购人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续;承购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

　　第二十四条　转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得继续预售商品房。

　　第二十五条　预售人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计。确需变更的，应按规定经原规划、设计批准机关批准。预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的承购人权益的，承购人有权在收到书面通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在书面通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。预售人未在规定时限内书面通知承购人的，承购人有权退房;承购人退房的，由预售人承担违约责任。

　　第二十六条　预售人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其实际交付使用的商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致。当事人另有约定的除外。

　　第二十七条　预售人应按合同约定将商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的，预售人应按合同约定承担违约责任。

　　商品房预售后承购人向预售人了解商品房建设进展情况时，预售人应如实告知。

　　第二十八条　预售人向承购人交付预售的商品房时，应当提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。

　　第二十九条　房产行政主管部门应建立信息查询制度，并定期公布商品房预售情况以及已登记、转让抵押等信息。

　　第三十条 受托房地产策划经纪机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。房地产策划经纪机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

　　第三十一条 房地产策划经纪机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，不得采取垫资、包销等形式承揽代理业务，并遵守房地产中介行业规则。