民事二审答辩状
答辩状格式
答辩人：
答辩人因_______________(案由)一案，对上诉人________ 不服_____人民法院__字第__号判决，提出答辩如下：
__________________________________________________________________________________________________
此致
_____人民法院
答辩人：_______(签章)
____年__月__日
附：答辩状副本___份。
注：
(1)、首部“答辩人”栏均应写明姓名、性别、出生年月日、民族、籍贯、职业或工作单位和职务、住址等项，是法人或其他组织的，应写明名称、住所和法定代表人或负责人姓名。
(2)若是法人或其他组织，尾部“答辩人”下方应有“法定代表人”或“负责人”签名或盖章位置。
(3)、答辩状副本份数，应按上诉人的人数提交。
答辩状范文
答辩人：
答辩人就XX市荣腾物业有限责任公司诉答辩人物业管理纠纷一案答辩如下：
一、原告诉讼主体错误：答辩人认为荣腾物业公司并不是本案的适合原告。根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签定前期物业管理服务协议书的是泓远物业有限责任公司，即使根据该协议书的约定向答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方泓远物业有限责任公司，不应为协议书以外的第三人。原告应向答辩人出示相关证据证明其对“绿苑豪庭”进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。
1、根据《合同法》第八十八条 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《XX市物业管理条例2013》第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
早在2012年业主收房时卖出的房屋已经超过二分之一，小区物权已经移交到业主方，而不在是开发企业，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过;方可解聘选聘物业服务企业。更换物业需要全体业主和开发商共同召开业主大会来决定。
2、根据《XX市物业管理条例2013》第四十七条 物业服务企业享有以下权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;
(二)制定物业服务的具体措施;
依据以上条款，在没有与答辩人签订物业服务合同及物业服务的具体条件的情况下，荣腾物业公司并不是本案的适合原告。
二、原告诉讼理由明显不符合有关法律、法规之规定：根据《XX市物业管理条例2013》第三十六条 新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业服务费：
第一条：所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格;
第二条供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准，具备使用条件，其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;
绿苑豪庭小区至今都没有在规划部门验收合格(有规划局的录音)，违规建设车库、公然侵占公共面积(有规划局规划与实际建设对比图);小区内纯净水没有投入，老年人每天打水很不方便;物业更是把业主文化室被酒店占用为员工休息室(有照片)，根本就没有尽到物业所应该尽到的服务，所以没有理由向业主进行收费。
原告诉讼对象错误：根据《XX市物业管理条例2013》第三十七条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验，确认物业符合第三十六条规定的交付条件，并由双方签字确认查验记录后，完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位，及时进行整改。
物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的，物业服务费由建设单位承担。
第八十九条 违反本条例第三十六条规定，建设单位或者前期物业服务企业在新建物业不符合该条规定的条件，向业主收取物业服务费的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并责令其限期退还收取的物业服务费;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
绿苑豪庭小区至今都没有在规划部门验收合格(同上规划局录音)，很明显符合以上条件，所以被告应为鸿德房地产开发有限责任公司，物业服务费理应由建设单位支付，收取已经交付业主的物业费应当依法退还。
四、原告没有尽到物业管理义务：根据《XX市物业管理条例2013》第五十七条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。第九十七条 违反本条例第五十七条规定，物业服务企业未按规定公示的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三千元以上五千元以下罚款。第五十条 物业服务企业应当提供以下物业服务：第二小条 公共秩序维护、安全防范;第四十二条、物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有，任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。第七十五条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。第七十七条 物业管理区域内按照规划建设的'公共建筑共用部位和共用设施设备，不得擅自改变用途。第七十三条 物业管理区域不得有下列行为： (三)私圈、私占、私建停车场地; (六)侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施;
1、 自答辩人入住以来，从没有见到过物业公示过基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况(有录音为证)
2、 酒店噪音扰民，尤其是在周末更为明显，物业明知这一现象，听之任之，根本就没有去协调酒店做好隔音工作，避免影响小区内业主受到干扰。(可以提供证人证言)
3、 答辩人从2015年5月12日就以书面形式向物业提出要求成立业主委员会，但物业以各种理由进行推脱，导致现在小区也没有业委会，没有尽到协助、配合的义务。(有录音、书面收条为证)
4、 小区文化娱乐活动室从居民入住后就没有开放过，今年更是被酒店的员工占用，严重侵犯了小区业主的权益。(有照片)
5、 工程方面，没有24小时报修电话，没见过工程人员，无夜班岗位，晚上停电无人维修。设备机房的养护也没有巡查记录和保养记录。公区设备设施损坏无人维修。作为服务企业有义务完善小区设施，但居民入住后至今仍没有健身器材等设备。
6、 私建车库并出售的问题相互推诿，没有及时予以说明。(有照片)
7、 按照规划局公示小区主规划图中，小区道路已经被酒店占用。物业以酒店销售合同内容中的规定范围来认定酒店没有占用小区公共用地，纵容酒店装围栏，侵占广大业主之利益，明显的与国家行政机关的法规不符。(有照片)
8、 保安管理不是太好，进出人员、车辆保安查得不是很认真，而且很多没有车位的车辆经常停在主道上，严重影响大家的正常行驶和出入，没有尽到能加强车辆管理的责任。秩序维护方面，没有安装巡更打点，也没有楼宇巡查签到表!车辆及人员随意进出，无管理!大件物品出入无管理，消防制度及设备没有巡检，灭火器无巡检!
9、 监控数量少，质量差，电梯未安装“监控”“五方通话”装置，达不到24小时实时小区全方位监控要求。
10、 安全隐患：小区是否有火灾自动报警系统?有，是否运行正常?没有。
11、 物业工作人员打骂业主的现象时有发生，在业主装修期间为难业主，吃、卡、要更是普遍现象。(可以提供证人证言)
12、 小区内发生多起盗窃案件，被窃居民多次与物业公司理论无果;物业公司对此却不承担任何责任;(可以提供证人证言)
13、 保洁卫生打扫不干净，楼梯间无人打扫，灰尘及杂物垃圾无人清扫，没有除四害及消杀!绿植无人维护只浇水，杂草丛生，黄土地外漏!小区自入住以来应该没有对草皮进行过重新维护和种植，现在小区有的草皮都秃了，却没有人管理。(有照片)
五、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。
《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。
因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
此致
XX区人民法院
2015年8月31日
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