2016年上半年中国房地产市场调查报告(2)

　2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落

　　新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成

　　图：2010-2016年6月50个代表城市月度成交量走势

　　市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。2016年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，成交逐步降温，6月代表城市单月成交同比增幅持续收窄至14.6%;整体来看，据初步统计，二季度月均成交约4000万平方米，同比增长29.6%，较一季度收窄20.5个百分点。

　　(1)库存与去化：去化效果显现，库存消化时间持续下降

　　图：2010-2016年6月20个代表城市 商品住宅成交面积及供应面积走势

　　成交增幅超过供应，短期需求显著大于供应。上半年，市场供应端仍持续调整，20个代表城市月均新增供应约1336万平方米，同比增长4.3%;而同期月均成交1892万平方米，同比增长35.8%，销供比为1.42，较去年同期高出0.33，短期市场需求显著大于供应。具体来看，无锡销供比最高，达3.05;宿州、芜湖次之;天津销供比高达1.95;杭州高达1.69;上海高达1.58。

　　图：2010年至今20个代表城市 可售面积与库存消化时间

　　受益于市场成交快速增长，可售面积及库存消化时间持续下降。据初步统计，截至2016年6月底，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，从绝对量来看，库存量位于2013年7月以来最低水平。库存消化时间方面，今年一季度以来，成交高位运行，库存消化时间持续缩短。截至6月末，代表城市库存消化时间为7.7个月，较去年末缩短1.9个月，较去年同期缩短6.1个月。

　　整体来看，上半年市场高位运行，成交快速增长，库存快速去化。一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高;二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。 

　　1.土地：一线及重点二线城市频现地王，苏州、南京等城市地价翻倍

　　(1)供求：整体供求再创新低，供应降幅超过需求

　　图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积

　　注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场

　　上半年各类土地总推出量同比下降3.9%，为2010年以来最低水平。2016年上半年，全国300个城市共推出各类用地8.3亿平方米，同比下降3.9%。其中，住宅用地推出3.5亿平方米，同比下降8.3%;商办用地推出1.3亿平方米，同比下降8.6%。对比往年同期土地推出面积来看，2016年上半年住宅月均推出面积为5866万平方米，商办月均推出2152万平方米，均为2010年以来最低水平。分季度来看，一季度受到春节假期的影响，各类土地推出量同比降幅达9.7%，其中住宅供应量同比下降12.8%;二季度受热点城市加大土地供应量政策指导影响，各类用地推出量同比止降转升，同比微涨1.2%。总体来看，上半年政府供地节奏放缓，控制土地供应政策效果进一步显现，各类土地供应创近六年新低，但二季度较一季度有所回升。

　　图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积

　　上半年各类土地成交量同比下降0.9%。成交面积方面，2016年上半年，全国300个城市各类土地共成交6.5亿平方米，同比下降0.9%。其中住宅用地成交2.8亿平方米，同比下降2.4%;商办用地成交0.9亿平方米，同比下降14.1%。出让金方面，各类土地出让金达10783亿元，同比增长32.8%;其中住宅大幅增长52.4%，商办土地下降13.2%。对比往年同期土地成交面积来看，2016年上半年住宅用地月均成交面积为4514万平方米，商办用地月均成交面积为1514万平方米，均为2011年来最低水平。分季度来看，一季度全国300个城市各类用地成交面积同比下降12.2%，其中住宅与商办用地降幅分别为15.0%和25.9%;二季度各类用地成交面积转降为升，同比上涨9.3%。总体来看，上半年全国300城市土地成交量继续保持低位水平，但降幅呈逐渐收窄趋势，尤其是二季度，住宅用地成交面积不断增长，已实现转降为升，但商办土地受库存压力较大影响，成交继续保持下滑态势。

　　预计下半年，供应方面，300城市整体土地推出量将继续维持低位，但不同城市土地供应趋势将进一步分化，在重点二线城市市场供不应求背景下，土地供应量有望继续回暖;库存压力较大的少数二线及多数三四线城市土地供应量将继续减少。成交方面，300城市成交量也将继续保持低位水平，但同比降幅将进一步收窄，部分热点二线及一线城市辐射的三四线城市住宅土地成交量将继续呈上行趋势。

　　(2)价格：整体楼面价和溢价率同比大幅上涨，住宅用地上涨明显

　　图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率

　　各类用地成交楼面价同比上涨超三成，住宅用地楼面价涨幅超五成。2016年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1652元/平方米，较去年同期上涨33.9%，其中住宅用地楼面均价为2968元/平方米，同比上涨54.8%;商办用地为1693元/平方米，同比微涨1.2%。分季度来看，一季度各类用地成交楼面价同比上涨16.7%，住宅用地大幅上涨34.8%，商办用地同比微幅上涨;二季度各类用地整体楼面价同比继续保持上涨，涨幅扩大至49.1%，其中住宅用地楼面价同比大幅上涨72%。

　　溢价率大幅提高，二季度涨幅最明显。2016年上半年，全国300个城市各类用地成交平均溢价率大幅提高，溢价率为40.9%，较去年同期提高31个百分点。其中，住宅用地溢价率为53.1%，较去年同期提高40.6个百分点。分季度来看，一季度各类用地溢价率为25.7%，较去年同期提高17个百分点，住宅和商办用地分别提高23.5和1.1个百分点;二季度整体溢价率继续上行，达54.5%，较去年同期提高43.3个百分点，其中住宅溢价率达69.6%，较去年同期提高54.6个百分点。

　　表：2016年上半年全国住宅用地总价前十名

　　上半年地王涌现，土地热度传导范围不断扩大。2016年上半年，土地市场最亮眼的莫过于层出不穷的地王，“高总价、高单价、高溢价率”的“三高”土地成交记录不断被刷新，全国成交总价前十的土地成交金额同比上涨44%。

　　展望下半年，一方面，在整体信贷环境宽松、行业整合压力、地方政府土地财政依赖、重点城市短期市场供不应求等因素影响下，重点一二线城市土地市场仍将保持火热，整体楼面价和溢价率继续保持高位水平;另一方面，部分热点二线城市市场风险积聚导致房地产信贷收紧预期加强，土地市场热度可能向武汉、郑州等二线城市不断传导。

　　2.企业：品牌房企业绩大幅增长，大型房企加速整合，重塑行业格局

　　(1)销售业绩：房企业绩上半年大幅增长，115家企业销售业绩突破50亿

　　表：2016上半年50亿以上房企销售业绩格局分布

　　上半年销售额超50亿房企增加至115家。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。

　　图：2012年至2016年6月代表企业月度销售额及同比增速

　　注：重点监测品牌企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、世茂、绿城、融创、龙湖、华润、金地、远洋、招商、富力、雅居乐、首创、新城、建业、越秀、合景泰富

　　重点监测房企销售业绩大幅增长。从中指重点监测的20家品牌房企来看，2016年上半年累计总销售额达到11163亿元，较去年同期大幅提高59.8%，销售面积同比提高44.5%。具体来看，一季度20家品牌房企销售金额同比增幅达到八成，二季度则由于去年同期基数较高，销售额同比增幅收窄至49.0%，但仍处于较高水平。上半年业绩显著增长的主要原因有两方面：一方面是房地产政策面“去库存”导向下，货币信贷等多重宽松政策有效刺激了市场需求;另一方面是房企销售策略的改变，在市场较好的情况下把握主流产品类型，加快周转，并适当调整价格，使整体销售金额较去年同期大幅提高。

　　代表房企2016销售目标完成率已达六成。截至2016年6月，重点监测房企年度销售目标平均完成率达到60%。具体来看，恒大、融创和新城当前目标完成率均已超过七成，而保利和万科也已超过六成，招商蛇口在完成重组之后，今年销售额目标较高，目前完成率不足五成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度，今年以来核心一二线城市市场的高热使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平。

　　(2)拿地情况：品牌房企加大土地投资，争相竞逐二线城市

　　图：2011年1月-2016年6月20家代表企业拿地面积和金额情况

　　品牌房企拿地规模回升，拿地支出同比增大。2016年上半年，20家代表企业累计拿地5226万平方米(按规划建筑面积计算，下同)，同比增长49.1%;累计拿地金额为2365亿元，同比增长39.8%。具体来看，一季度房企拿地规模较去年同期略有增长;而随着一季度一二线城市市场的走热，房企在二季度拿地节奏有所加快，二季度拿地金额同比增幅超过7成。整体来说，房地产市场销售的持续走高激发了房企补仓意愿，使其拿地信心明显提高。

　　(3)房企整合：大型房企兼并重组压力增大，行业将进一步洗牌

　　随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构。在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境，促使部分中小房企逐步退出房地产行业，完成行业重组。在此背景下，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态。今年以来，中海、中信为代表的大型房企之间通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业将进一步洗牌。

　　总体来看，2016年上半年，在各类宽松政策叠加之下，市场迅速升温，品牌房企通过把握主流产品需求以及高周转策略实现了销售业绩的持续增长;同时，在市场整体回暖趋势下，房企拿地信心继续提高，拿地策略逐渐向二线基本面较好的核心城市转移。此外，融资成本的不断降低使得房企上半年债务融资规模大幅提高，但在有效扩充资本的同时也给房企带来了一定的金融风险，预计下半年融资规模将会下降。房地产市场已进入白银时代，行业发展空间不断压缩，大型房企通过重组整合资源，行业集中度将进一步提高。