七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件,选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后,本次评估对象是商业性房地产,主要用途为对外出租经营并产生收益,而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多,不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产,采用收益法首先确定评估项目的年总收益,扣除年经营费用,计算出年纯收益,通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格,得出委估对象房地产现值,其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中:
P ——评估值;
i ——年序号;
r ——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的,可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上,我们遵循基本公式:净收益=年总收益-年总费用,然后根据企业提供的情况,结合市场调查,确定各项数据。
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