广州市物业管理暂行办法(3)

　　第三节　业主大会

　　第三十四条　业主共同决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)决定是否设立业主监事会;

　　(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(六)选聘和解聘物业服务企业;

　　(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(九)改变共用部位、共用设施设备的用途;

　　(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;

　　(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;

　　(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

　　(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　决定前款第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十五条　管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应当履行的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　第三十六条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)业主大会名称;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

　　(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;

　　(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;

　　(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

　　第三十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。

　　业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

　　(一)上一年度物业管理情况报告;

　　(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

　　(三)上一年度业主大会收支情况报告;

　　(四)物业管理的其他有关事项。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告：

　　(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;

　　(二)经业主委员会决定;

　　(三)经业主监事会提议;

　　(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

　　(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十八条　业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主;逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇政府的指导和监督下组织召开。

　　20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇政府书面申诉，街道办事处、镇政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇政府按照前款规定予以处理。

　　第三十九条　召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

　　公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。

　　第四十条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

　　采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

　　第四十一条　业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。

　　第四十二条　采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

　　表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇政府可以责令限期公示并通告全体业主。

　　第四十三条　业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。

　　采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

　　业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第四十四条　业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

　　第四十五条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第四十六条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第四十七条　1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

　　业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

　　第四十八条　业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

　　第四十九条　业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

　　业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

　　第五十条　业主监事会主要履行以下职责：

　　(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

　　(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

　　(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;

　　(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正;

　　(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

　　(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

　　(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

　　(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;

　　(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。