最新版《上海住宅物业管理规定》(2)

　　第三章

　　第三十二条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

　　房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。

　　第三十三条 物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。

　　物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制定。

　　第三十四条 市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

　　第三十五条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第三十六条 选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

　　市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可前，应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，注明房屋承重结构的房屋结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第三十八条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

　　规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。

　　区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

　　第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

　　(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;

　　(四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;

　　(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

　　(六)其他依法归业主共有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第四十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

　　(二)共有绿化的维护;

　　(三)共有区域的保洁;

　　(四)共有区域的秩序维护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

　　(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。