江苏省的物业管理条例(2)

　　第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

　　业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

　　业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

　　第十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十七条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交 接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章 物业服务

　　第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;