陕西省物业管理条例(2)

　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

　　第二节 业主大会

　　第十五条 下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会成员;

　　(三)听取和通过业主委员会的工作报告;

　　(四)选聘、解聘物业服务企业;

　　(五)管理、使用和续筹专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)撤销业主委员会不适当的决定;

　　(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

　　第十六条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

　　业主大会会议表决采取记名投票的方式。

　　第十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

　　第十八条 管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。

　　第十九条 首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　第二十条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　(一)占总人数五分之一以上业主提议的;

　　(二)发生突发事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

　　业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第(二)项情况除外。

　　第二十一条 业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开;逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。

　　第三节 业主委员会

　　第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)审核需要业主分摊的费用;

　　(五)监督管理业主共有收益;

　　(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;

　　(八)调解物业使用纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十三条 业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

　　业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

　　业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

　　第二十四条 业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬，由业主大会决定。

　　第二十五条 业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。

　　未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十六条 业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;

　　(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;

　　(四)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力;

　　(五)具备必要的工作时间。

　　第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。备案时应当提交以下材料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会的会议记录和会议决定;

　　(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

　　物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。