北京市物业管理办法(3)

　　第六章 法律责任

　　第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。

　　第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。

　　第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

　　第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款。

　　违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的，可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

　　违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第七章 附则

　　第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

　　本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

　　本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

　　本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

　　第四十六条 本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

　　遭受质疑

　　与广大业主息息相关的《办法》，距离10月1日实施的日子已不足两个月。当媒体不再热衷于《办法》“亮点”的报道后，相关的质疑声开始浮出水面。有意见甚至直言，此《办法》非物业管理办法，应称为“物业服务企业保护法”。 　海淀区国兴家园业主大会代表陈松说，100个小区有99个祥林嫂，意见、申诉材料堆得如房高。要从根本上解决，首先要依据根本大法，给足业主权利。物业纠纷说到底是利益之争、物权之争。

　　在雷霞看来，《办法》最主要的作用应该是如何引导业委会成立，然后让其一步步走下去。像现在这样，一个业委会的成立，会受到各方的阻挠怎么办?

　　方生说，业主及其自治组织是物业管理的主体，但《办法》没有一条是业主进行物业管理的内容，“不如改名《物业服务办法》”。

　　相关意见还很多。记者注意到，实际上，说一千道一万，还是围绕业主的权益，认为业主没有被真正当作物业的主人、业主权利“缩水”。如有意见认为，《办法》在一些重要问题上有悖物权法，比如关于物业管理的主体，关于“共有”、“共用”两词看似不经意的更换，关于物业管理的形式由多变少等等。记者被告知，实践证明为物业纠纷多发重要原因之一的“建管不分”，在《办法》中受到支持;令一些业主走进法庭、大有“强买强卖”意味的无合同“事实服务”，很可能在《办法》实施后成为合法行为。

　　“物业管理问题的背后，是各方利益的博弈。政府想立法以摆平各方关系，但现在搞得好像业主在和政府争权。这让人感到很别扭。”海淀区牡丹园华盛新园原居委会主任、街道专职调解员李树正对记者表示了他的困惑。

　　北京市政府法制办法制三处副处长毛初颖表示，物业管理的事情说起来千头万绪，有执行操作层面的问题，有制度设计方面的问题，但二者又不能截然分开。无论建委还是法制办，不可能倾向于物业企业或开发商。他甚至说：“如果真是偏向开发商和物业服务企业，吃亏的是我们自己。”“我也是业主。”

　　毛初颖在座谈中强调了我国的一些实际情况。他坦言，目前北京住宅小区成立业主大会、并能够真正行使权利的很少。根本制约性问题是权属不清。“根子的问题应是权属登记问题。这已经是迫在眉睫了。”

　　如此多的意见，10月1日《办法》实施前，还是否作些补充和修改?答案是否定的。因为修法和立法的程序是一样的。时间根本来不及。毛初颖表示，该《办法》带有很大的过渡性。按照立法规划，最晚在2012年前，北京市物业管理条例将出台。今天听到的这些意见和建议，在条例立法过程中会被认真研究和考虑。这也是方生等众多业主代表在目前不得已的情况下所希望的。